Bij particuliere verkoop woning kunnen partijen zich tot schriftelijke overeenkomst terugtrekken

Verbintenissenrecht: Bij particuliere koop/ verkoop van een woning, kan zowel de koper als de verkoper zich nog terugtrekken, zolang de koopovereenkomst niet schriftelijk is vastgelegd.

Samenvatting annotatie onder Hoge Raad 9 december 2011, Prg. 2012/29 (LJN BU7412).

Partijen zijn particulieren en onderhandelen al enige tijd over de koop/verkoop van een woning. Onverwacht haken de verkopers af, omdat zij de financiering van hun nieuwe woning niet rond krijgen. Er is op dat moment nog geen schriftelijke koopovereenkomst opgesteld. De kopers vorderen vervolgens ontbinding van de koopovereenkomst (zij gaan er immers van uit dat die er is), en schadevergoeding. De verkopers beroepen zich op het schriftelijkheidsvereiste ex art. 7:2 lid 1 BW, stellende dat er geen overeenkomst tot stand is gekomen.

De rechtbank bepaalt dat niet alleen de koper, maar tevens de verkoper zich kan beroepen op het schriftelijkheidsvereiste in art. 7:2 lid 1 BW. De Procureur-generaal (P- G) bij de Hoge Raad ziet aanleiding tot cassatie van het vonnis in het belang der wet. Hij meent dat de verkoper in beginsel wel is gebonden aan een mondelinge overeenkomst en beroept zich hierbij op de uitlatingen van de Minister in dit verband na de totstandkoming van art. 7:2 BW. Cassatie in het belang der wet is in deze kwestie vereist, omdat de rechtspraak omtrent de uitleg van deze bepaling bepaald niet eenduidig is.

De Hoge Raad bepaalt dat de P-G zich ten onrechte beroept op de door hem aangehaalde uitlatingen van de Minister. Dit omdat de Minister de uitlatingen heeft gedaan, nadat de regeling tot stand is gekomen. Verder heeft het parlement bij de totstandkoming van art. 7:2 BW uitdrukkelijk overwogen dat ook de verkoper zich na een mondelinge overeenkomst nog moet kunnen terugtrekken. De bepaling moet dus volgens de Hoge Raad strikt worden uitgelegd, zodat zowel koper als verkoper zich op het schriftelijkheidsvereiste kan beroepen. Slechts in bepaalde gevallen kan dit anders zijn met een beroep op art. 6:2 BW.

Dit arrest maakt dus duidelijk dat art. 7:2 lid 1 BW een tweezijdige schriftelijke verklaring van partijen vereist. Verder kan van precontractuele aansprakelijkheid van de verkoper in beginsel dus geen sprake meer zijn. Of het schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 lid 1 BW op een onroerende zaak toepasselijk is, moet overigens worden beoordeeld onder meer aan de hand van het bestemmingsplan van het gekochte. Dit moet immers voor toepassing ervan een ‘woonbestemming’ hebben. Dit geldt tevens voor recreatiewoningen, alsmede voor het door splitsing van de eigendom ontstane appartementsrecht en de rechten van erfpacht en opstal, die ook in appartementsrechten kunnen worden gesplitst.

Het volledige artikel is te raadplegen bij Kluwer (inloggen bij abonnementen), of neem contact op met ons kantoor.