Verplichte verhoging canon bij verkoop erfpachtrecht is oneerlijk
Verbintenissenrecht: Het beding in een erfpachtakte dat de erfpachter het recht pas mag verkopen nadat de canon flink is verhoogd, is oneerlijk in de zin van Richtlijn 93/13/EEG.
Samenvatting annotatie onder Hof Arnhem-Leeuwarden (zittingsplaats Leeuwarden) 22 september 2015, Prg. 2015/290 m.nt. P.J.M. Ros (ECLI:NL:GHARL:2015:7097).
De eigenaar van een erfpacht- en opstalrecht kan als consument worden aangemerkt, vgl. het commentaar onder Hof Arnhem-Leeuwarden 13 mei 2014, Prg. 2014/166 (ECLI:NL:GHARL:2014:3884).
In de onderhavige kwestie oordeelt het hof dat de vervangende toestemming van de kantonrechter ex art. 5:91 lid 4 BW te veel beperkt. Immers, dát Staatsbosbeheer de canon bij verkoop mag actualiseren staat op grond van de algemene voorwaarden vast. Het wekt echter volgens ons verbazing dat het hof daarbij ambtshalve toetst aan de verbintenisrechtelijke open norm van art. 6:233 BW en niet de meer specifiek geregelde goederenrechtelijke weg van art. 5:91 lid 4 BW bewandelt. Op grond van dat artikel kan de rechter bepalen dat de eigenaar de vereiste toestemming voor de verkoop van het recht zonder redelijke gronden weigert, zie Hoge Raad 5 februari 2010, NJ 2010/242 (ECLI:NL:HR:2010:BK0870). Iedere voorwaarde die de eigenaar aan zijn toestemming verbindt, moet op redelijkheid worden onderzocht. Als de voorwaarde onredelijk is, kan de kantonrechter de gevraagde vervangende machtiging verlenen, onvoorwaardelijk dan wel onder door hem redelijk geachte voorwaarden. De vrijheid van de rechter gaat dus zo ver dat hij de door de eigenaar gestelde voorwaarde buiten toepassing kan stellen, dan wel inhoudelijk kan aanpassen, vgl. ook de Conclusie A-G vóór Hoge Raad 5 februari 2010, RvdW 2010/252 (ECLI:NL:PHR:2010:BK0870). Het hof beperkt zichzelf dus, aangezien via art. 6:233 BW slechts vernietiging kan volgen.
In Rb. Zutphen 23 november 2011, RVR 212/43 (ECLI:NL:RBZUT:2011:BU6803) werd de canonverhoging van Staatsbosbeheer wel via art. 5:91 lid 4 BW afgewezen. In de onderhavige kwestie blijft de actualisering van de canon tot het einde arbitrair, door het gebruik van ‘kan’ in de overeenkomst. Die rechtsonzekerheid is al voldoende om de actualisering te weigeren. Voorts is geen sprake van waardevermeerderende factoren, zoals een bestemmingsplanwijziging. Het gebruik van art. 6:233 BW had ons insziens dus achterwege kunnen blijven.
De volledige annotatie met aanvullende jurisprudentie is te raadplegen onder Hof Arnhem-Leeuwarden (zittingsplaats Leeuwarden) 22 september 2015, Prg. 2015/290 m.nt. P.J.M. Ros (ECLI:NL:GHARL:2015:7097) of neem contact op met ons kantoor.
