Weigerende koper huis moet soms werkelijke schade verkoper betalen
Verbintenissenrecht: Als de koper van een woning niet meewerkt aan de levering en de schade van de verkoper is hoger dan de standaardboete van 10%, kan de verkoper zijn werkelijke schade op de koper verhalen, mits de verkoper zijn schade kan bewijzen.
Samenvatting noot mr. P.J.M. Ros onder Voorzieningenrechter Rechtbank Almelo 14 december 2011, Prg. 2011/48 (LJN BO7443). Het volledige artikel is te raadplegen op www.kluwer.nl (inloggen bij abonnementen).
Verkopers van een woning eisen in kort geding, naast de NVM 10% standaardboete, betaling van een extra schadevergoeding, omdat de koper de woning weigert af te nemen. De voorzieningenrechter bepaalt dat de standaardboete voldoende is. De NVM modelovereenkomst bepaalt onder meer dat de nalatige partij een terstond opeisbare boete verschuldigd is, indien de overeenkomst op grond van een toerekenbare tekortkoming wordt ontbonden. Volgens de toelichting bij deze overeenkomst is dit echter slechts een minimumboete. Verder bepaalt art. 6:94 lid 2 BW (zie ook art. 10 lid 2 van de Toelichting op de NVM-Koopakte voor de consument), dat een aanvullende schadevergoeding kan worden toegewezen. De boete kan echter alleen worden aangevuld met een schadevergoeding, indien de werkelijke schade hoger uitvalt dan de 10% boete. De parlementaire geschiedenis bij art. 6:94 BW biedt hiertoe ook alle ruimte. Het kan niet zo zijn dat de koper immers slechts met een boete weg komt, terwijl de werkelijke schade van de verkoper hoger ligt. Hoewel de beslissing van de voorzieningenrechter begrijpelijk is in het licht van de Hauer/Monda-arresten (de boete omvat één bedrag voor diverse tekortkomingen), blijft het dus mogelijk om bij een tekortkoming van de koper bij de koop van een woning de werkelijke schade van de verkoper op de koper te verhalen. De verkoper zal die schade dan wel moeten bewijzen en in het algemeen leent een kort geding zich daar niet voor. De verkoper zal dan dus een zgn. bodemprocedure moeten starten. Overigens is het meer krijgen dan de daadwerkelijk geleden schade er niet bij.