NVM-makelaar moet schadevergoeding betalen, omdat gepresenteerde oppervlak te hoog is en meetinstructie niet is gevolgd
Samenvatting annotatie onder Hoge Raad 13 juli 2018, Prg. 2018/219 m.nt. P.J.M. Ros (ECLI:NL:HR:2018:1176).
Consumentenrecht: De NVM-meetinstructie is bedoeld om aspirant-kopers van woningen te beschermen tegen onjuiste publicatie van het woonoppervlak.
Voormalige eigenaren van een woning vorderen € 51.272,= schadevergoeding van een NVM-makelaar, omdat deze hen de woning verkocht onder vermelding van een te hoge gebruiksoppervlakte. Hoewel de rechtbank de vordering heeft afgewezen, heeft het gerechtshof € 10.000,= aan schadevergoeding toegewezen. De makelaar gaat in cassatie.
De Hoge Raad overweegt dat de makelaar zorgvuldig te werk moet gaan en correcte informatie moet verstrekken over de woning, die voor het nemen van een juiste beslissing noodzakelijk is. De meetinstructie van de NVM is daartoe bedoeld. Door de instructie in deze kwestie niet toe te passen, heeft de makelaar onrechtmatig gehandeld, aldus tevens Hoge Raad 17 februari 2012, NJ 2012/290 (ECLI:NL:HR:2012:BV6162). Dat in de brochure van de makelaar stond dat er geen rechten kunnen worden ontleend aan de vermelde oppervlakte, doet hieraan niet af. De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep.
De A-G bij de Hoge Raad heeft nog een poging ondernomen om de Hoge Raad op andere gedachten te brengen. Zo stelde de A-G onder meer dat de bedoelde meetinstructie een bepaalde standaard van beroepsethiek inhoudt, louter voor NVM-leden en dus niet voor andere makelaars die geen lid zijn. Alleen al daarom mag de aansprakelijkheid van de NVM-leden volgens de A-G niet ruimer zijn dan die van de niet-lid beroepsgenoot. De Hoge Raad wilde er echter niet aan.
Blijkens enkele recente uitspraken, mag voorzichtig worden geconcludeerd dat een gemiddelde schadevergoeding mag worden verwacht van € 1.100,= per foutief gepubliceerde m2. Wel moet sprake zijn van zgn. bijkomende omstandigheden en staat niet zonder meer vast dat een dergelijke schadevergoeding per definitie wordt toegewezen. Zo zal eiser duidelijk moeten stellen (en aantonen) dát het woonoppervlak voor hem of haar essentieel was bij de aankoop van de woning. Maar er zijn meer stellingen die moeten worden betrokken. Zo zal ook moeten blijken dat kopers de koopsom niet bereid waren te betalen, als zij de juiste maten van de woning hadden geweten. Ook de marktwaarde van de woning is van belang, want als er bij de koop een volledig marktconforme waarde is betaald, is er immers geen sprake van geleden schade.
Meer informatie? De volledige annotatie met aanvullende jurisprudentie is te raadplegen onder Hoge Raad 13 juli 2018, Prg. 2018/219 m.nt. P.J.M. Ros (ECLI:NL:HR:2018:1176) of neem contact op met ons kantoor.
